Guía para un Alquiler Vacacional sin sorpresas.

1..Introducción.

Hoteles, hostales, albergues, casas rurales, casas cuevas, camping, apartamentos turísticos,…la oferta de alojamiento vacacional  en Andalucía es amplia y muy variada al igual que las motivaciones que hacen al consumidor inclinarse por uno u otro tipo de alojamiento: económicos, utilitarios, habitabilidad, accesibilidad, confortabilidad…

Desde mayo de 2016 ha entrado en escena un nuevo tipo de alojamiento en Andalucía amparado por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos, publicado el 11 de Mayo de 2016 en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía y entrando en vigor un día después.

Así pues,  desde el 12 de mayo de 2016 es totalmente legal alquilar una vivienda con fines turísticos  en  Andalucía aumentando más aún si cabe la oferta existente dentro de una economía de libre mercado y respondiendo fundamentalmente (tal y como se recoge en el preámbulo del decreto antes citado)  “a las nuevas formas de viajar y al deseo de las personas turistas de tener una relación más directa con las personas residentes del destino que eligen”.

 

2. Apartamento turístico (AT) versus Vivienda con Fines Turísticos (VFT).

Si eres de los que “pasan” de los hoteles, y prefieres un alojamiento que te brinde más independencia y autonomía, los AT y las VFT son los más adecuado para ti. Pero… ¿no son lo mismo? ¿en qué se diferencia un AT de una VFT? Para explicarlo de forma clara y sencilla pongamos un ejemplo real.

Nosotros somos propietarios de dos viviendas (Vera Marina y Vera Morada), ambas ubicadas  en el mismo residencial dentro del término municipal de Vera perteneciente a la provincia de Almería.

A este respecto, y cumpliendo una serie de requisitos,  podemos acogernos al decreto 28/2016 de Viviendas con Fines Turísticos, y alquilarlas de manera legal (desde el 12/05/2016) con fines vacacionales a través de nuestra página web www.alquilerdepartamentosenvera.es

Ahora bien. Imaginemos que en lugar de dos viviendas, fuéramos propietarios de 3 o más viviendas en el mismo residencial. La situación cambiaría 180º. En este supuesto y cumpliendo con otra serie de requisitos más complejos, dejaríamos de ser VFT y nos convertiríamos en AT bajo el paraguas del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Existiría una tercera opción y es que como propietarios de dos VFT, y para nuestra comodidad,  las cediéramos a una empresa intermediaría  para su explotación como AT. De hecho, esa fue nuestra primera opción pero la desechamos a las pocas semanas por razones que escapan al propósito de esta entrada.

¿Quiere eso decir qué en un mismo residencial pueden existir AT y VFT? La respuesta es si y suele ser  lo más habitual con la aprobación del Decreto 28/2016.  Es muy corriente encontrarnos en una misma urbanización ATs (3 o más viviendas) explotados por una empresa intermediaria y VFTs (máximo 2 viviendas)  explotadas normalmente por el propietario de las mismas.  

3. Viviendas con Fines Turísticos (Decreto 28/2016)

Según el artículo 3.1 del decreto 28/2016, “se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.

Según el artículo 3.6 del decreto 28/2016 deben de reunir los siguientes requisitos  y servicios comunes:

  1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
  2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
  4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. (obligatorio para todas las VFT a partir del 12 de mayo de 2017)
  5. Botiquín de primeros auxilios.
  6. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
  7. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
  8. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  9. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
  10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  11. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
  12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

 

4.  Cómo alquilar una VFT sin sorpresas.

Finalmente, desde alquilerdeapartamentosenvera.es queremos daros unas pautas y consejos para alquilar de manera segura y sin sorpresas una VFT para estas vacaciones.

1. Antes de contratar, compara! Dedícale al menos unos cuantos días a mirar diferentes ofertas. No tengas prisa en contratar ni tampoco te fíes de ofertas gancho exageradamente baratas. Existen multitud de webs donde poder buscar como airbnb.es, niumba.com, homeaway.com, tripadvisor.es, windu.es,… todas ellas aplican comisiones (10% a 20 %) al precio marcado por el arrendador al actuar como intermediarias. Es más recomendable tratar de reservar directamente con el propietario (milanuncios.es, vibbo.es, google.es, … ) obteniendo condiciones y tarifas mucho más ventajosas.

2. Ponte en contacto con el propietario y pregúntale todas tus dudas; admisión de  mascotas, política de reservas, anticipos, cancelaciones, formas de pago aceptadas,  accesibilidad, política de tabaco, idoneidad para viajar con niños, facilidad de aparcamiento, seguridad del recinto, distancia a sitios de interés, normas de la comunidad…. si ves que el propietario es reacio a darte esa información, mejor busca otras opciones.

3. Verifica número de inscripción RTA. Se trata de un localizador que identifica la vivienda como inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y que por tanto reúne los requisitos recogidos en el Decreto 28/2016 y sobre todo se garantizan y protegen tus derechos como consumidor en materia de turismo. Tiene que ser del tipo VFT/AL/00306:

  • VFT: Vivienda con Fines turísticos.
  • AL: provincia de Almería ( Si fuera en Málaga sería MA, Sevilla SE, Huelva HU…)
  • 00306: número de inscripción propiamente dicho.

Si contactas con un propietario y te dice que no dispone del número  de inscripción porque es un simple formalismo administrativo o cualquier otra excusa , deberías buscar otras opciones. Desde el 12 de Mayo de 2016 cualquier particular que quiera alquilar su casa con fines vacacionales a cambio de una contraprestación económica, debe disponer OBLIGATORIAMENTE  de su inscripción en el RTA tras haber presentado la declaración responsable en la delegación provincial de turismo.

 4. Establece claramente y por escrito todas las condiciones de la reserva.

En el capítulo 2, artículo 8 del decreto 28/2016 se establece las condiciones del precio y la reserva. Debes saber:

 1. El precio ofertado tiene que ser por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y que en todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje. Además es importante que la persona o entidad explotadora de la vivienda está obligada a entregarte un  justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados.

 2. Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación . Es muy importante que todo quede claro y detallado por escrito y te guardes copia de las comunicaciones intercambiadas para posibles reclamaciones y que ejerzas todo tu poder de negociación para conseguir una condiciones de pago y cancelación lo más flexibles posibles.

5. Efectúa el anticipo acordado y exige justificante del mismo.

En el momento de efectuar la reserva (nosotros solicitamos un 20% del total de la estancia) solicita al propietario un justificante de haber realizado la misma, en el cual, aparezca el precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

 6. Trámites el día de entrada.

Acuerda con el propietario una hora de entrada y hazle saber tus planes de viaje para que todo esté listo a tu llegada.

Una vez en el apartamento, el propietario debe:

  1. Enseñarte todas las estancias, explicarte el funcionamiento de los electrodomésticos, zonas comunes, acceso al a propiedad, información turística de la zona y resolver todas tus dudas facilitándote un teléfono de contacto. (capítulo 2 articulo 7.5 decreto 28/2016 VFT)
  2. Realizar el parte de entrada de viajeros. De la misma manera que en los hoteles te solicitan el dni, en las VFT el propietario/gestor está obligado a cumplimentar el correspondiente libro de registro de viajeros atendiendo a la legislación vigente y dar parte de la misma a la autoridad competente (guardia civil y/o policía nacional) (capitulo 2 articulo 7.2 decreto 28/2016 VFT)
  3. Formalizar el contrato de alquiler debiéndote quedar con una copia del mismo donde deben constar como mínimo el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono previsto en el artículo 6.j). (capítulo 2 artículo 7.1 decreto 28/2016 VFT)
  4. Entregar cantidades pendientes de la renta y/o fianza siempre que se haya acordado.

 7. Durante tu estancia.

En caso de dudas o cualquier incidencia durante tu estancia,   ponte en contacto con el propietario. Si hubiera discrepancias, el propietario de la VFT debe tener disponible hojas de reclamaciones. (capítulo 1 artículo 6.g decreto 28/2016 VFT)

De producirse una cancelación de la reserva, tanto por parte de persona usuaria como por parte de la persona o entidad explotadora, por motivos de fuerza mayor, debidamente justificada, no se podrá aplicar penalización alguna. Se entenderán motivos de fuerza mayor las circunstancias ajenas a quien las invoca, anormales e imprevisibles cuyas consecuencias no habrían podido evitarse, a pesar de haber actuado con la diligencia debida.

 8. Comparte tu experiencia.

Finalmente, sería conveniente y deseable que dejaras un comentario de tu estancia con el fin de ayudar al propietario a mejorar su servicio y a otros posibles clientes  a decidirse o no por esa VFT. La mayoría de los portales de reserva te remitirán un mail solicitando tus valoraciones y permiso para que sean publicadas.

Esperamos que nuestras recomendaciones sean de ayuda, y en caso de cualquier duda no tengáis problema en preguntarnos a través del formulario que verás un poco más abajo o a través de nuestro apartado de contacto.

 Saludos!!

 


11 comentarios en “Guía para un Alquiler Vacacional sin sorpresas.

  1. Buenos dias.
    En primer lugar felicidades tanto por la web como por el blog. Es muy de agradecer ver que existen propietarios que se preocupan no solo de hacer las cosas bien sino ademas de asesorar de una manera transparente a sus posibles clientes de acuerdo a la legislacion vigente.
    Dicho esto y leyendo tu entrada, me surge una duda. Estoy mirando un apartamento en Aguilas para agosto de 2017, y el propietario me dice que no solo no dispone de aire acondicionado sino que ademas tampoco tiene intencion de instalarlo. Si el decreto que comentas obliga a que dicho servicio este presente en las VFT, ¿como debo proceder? El precio que me ofrece y la zona donde està me gustan mucho.
    Muchas gracias de antemano.

    • Buenas noches Vanesa.
      Gracias por tus amables palabras. Nos gusta, o al menos intentamos, hacer las cosas bien y tratar de mantener un alto grado de satisfacción por parte de nuestros clientes.
      Dicho esto te respondo a tu consulta. Las competencias de turismo están transferidas a las comunidades autónomas y así queda recogida en los estatutos de autonomía de la mayoría de ellas. A este respecto, cada comunidad autónoma legisla a su antojo en materia de turismo. La entrada que yo he realizado sobre una “Guía para un alquiler vacacional sin sorpresas” está fundamentada en la Comunidad de Andalucía. Al pertenecer Águilas a la comunidad de Murcia, no puedo ayudarte dado que desconozco la actual normativa en materia de turismo vigente en esa autonomía. Si puedo recomendarte que te pongas en contacto con el Instituto de Turismo de la Región de Murcia o con la Consejería de desarrollo económico, turismo y empleo de Murcia. En cualquiera de esos dos organismos sabrán informarte convenientemente sobre la actual normativa turística vigente en Murcia.
      Cualquier otra consulta, no dudes en preguntar.
      SAludos!!!

  2. Hola Jairo.
    Me llamo Sergio. Tengo, al igual que tú, un par de VFT en Fuengirola ya registradas. En una tengo aire acondicionado en el salón y en la en otra ventiladores de techo. ¿dices que es obligatorio tener aire acondicionado? ¿no me valen con los ventiladores de techo?
    Gracias

    • Buenas tardes Sergio:

      Según el art.3.6 del Decreto 28/2016 las VFT deberàn disponer de “Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.”

      Dicho èsto, se interpreta que los ventiladores de techo no ofrecen capacidad de refrigeraciòn, sino de simple ventilaciòn. Ademàs si en el otro apartamento solo tienes AA tipo split en el salòn, tambièn pueden ponerte problemas en caso de inspecciòn que de hecho las estàn llevando acabo.

      Segùn la disposiciòn transitoria ùnica punto 2 del decreto 28/2016 “Se establece un plazo de un año desde la entrada en vigor del presente Decreto, para que las viviendas se adapten a la previsión contenida en el apartado d del artículo 6”. Por tanto, y salvo modificaciòn, a partir del 12 de mayo de 2017, serà obligatorio.

      Por todo ello te recomiendo que te pongas en contacto con la delegaciòn de Turismo de tu provincia y les hagas esta misma consulta para salir de dudas.

      Saludos!!!

      • Gracias Jairo.
        Eso me temía. Preguntaré en Turismo para verificar, y empezaré a pedir presupuestos de aire acondicionado.
        Un saludo y felicidades por tu web.

  3. Hola Jairo.

    Me gustaría hacerte una consultilla después de haber leído tu post que por cierto me ha encantado. Estoy mirando un apartamento en Conil a través de milanuncios y no he visto por ningún lado el RTA que comentas. Además el propietario me solicita 50% por adelantado (sin posibilidad de cancelación) y el resto dos semanas antes del día de entrada. Me parece un poco abusivo. ¿cómo lo ves?

    • Hola Raul;

      Gracias por tu comentarios. Te respondo a tus consultas desde mi punto de vista como arrendador.

      Desde la entrada en vigor del Decreto 28/2016 de VFT el 12 de mayo de 2016, dudo mucho que haya propietarios que se arriesguen a alquilar sus propiedades sin tener convenientemente regularizadas la situación administrativa con turismo dado que se exponen a fuertes sanciones administrativas recogidas en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
      Dicho ésto, todavía se pueden ver centenares de anuncios en diferentes webs de reservas donde no constan los números RTA. La explicación es sencilla y responde a una cuestión de tiempos. Desde que presentas la declaración responsable hasta que se inscribe la vivienda y se recibe el RTA suele pasar unas cuantas semanas y en nuestro caso tardaron casi 6 meses en enviarlo. Puedes optar, en caso de que sigas interesado en ese alquiler, por pedir al propietario que incluya una copia de la declaración responsable en la firma del contrato el día de entrada, si para entonces n o ha recibido el RTA.

      En segundo lugar, las condiciones de reserva que me comentas (50% de anticipo y sin posibilidad e cancelación) al no haber sido expresamente pactadas por ambas partes, contradice lo recogido en el art 8.3 del DEcreto 28/2016, donde se recoge: “Cuando no se haya pactado expresamente entre las partes los términos previstos en el apartado anterior, las personas o entidades explotadoras de las viviendas podrán exigir a las personas usuarias que efectúen una reserva, un anticipo del precio en concepto de señal, que se entiende a cuenta del importe resultante de los servicios reservados hasta un máximo del 30% del total de la estancia. Igualmente, en caso de producirse cancelación de la reserva por la persona usuaria, la persona o entidad explotadora de la vivienda podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado si la cancelación se efectúa antes de diez días de la fecha prevista para la ocupación. Si se cancela la reserva con menos de diez días de la fecha prevista para la ocupación, se podrá retener el importe total del anticipo.”

      Con este argumento, el propietario debería “rectificar” sus condiciones de contratación y ajustarse a lo recogido por el Decreto, y en caso contrario te recomiendo que sigas comparando otras opciones más flexibles y consensuadas por arrendatario y arrendador.

      Saludos!!

  4. Hola Jairo.

    Muy interesante y práctico tu artículo. El año pasado (julio 2016) fui víctima de una estafa (ya esta denunciado). Contraté por internet un apartamento a un particular de nacionalidad belga en Almerimar adelantando 300€ y el día de entrada tras 600km de viaje, no existía tal apartamento. Los vecinos me comentaron que en lo que iba de verano yo era el cuarto que me pasaba.
    Para este año quiero evitar contratiempos y tu artículo ha sido clarificador. Voy a seguir al pie de la letra tu guía y únicamente me surge la duda en si el propietario tiene que darme factura con iva. Estamos mirando Huelva.
    Gracias.

    • Hola Rosa:

      Lamento mucho tu mala experiencia y espero que finalice bien. Con la entrada en vigor del Decreto 28/2016 de Viviendas con Fines Turísticos, se intenta regularizar este tipo de alquileres vacacionales de manera que sea seguro tanto para arrendadores como para arrendatarios. En tus próximos alquileres futuros, solicitando el RTA al propietario te estarás asegurando que las cosas se harán de manera correcta y sin sorpresas estando tus derechos como consumidora protegidos y garantizados.

      Con respecto a la documentación que debe aportarte el propietario, el Decreto 28/2016 recoge en el artículo Artículo 7.1. “A toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono previsto en el artículo 6.j)

      Y en el artículo 8.2 del mismo Decreto, se recoge que ” Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.”

      Por tanto, el propietario deberá hacerte entrega por una parte del justificante del anticipo, y por otra de un contrato de alquiler.
      Atendiendo a la actual legislación vigente tanto a nivel nacional como autonómico, y según el artículo 20.1 apartado 23 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (IVA) se recoge que están exentos de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que recaigan sobre, según el apartado “b”, edificaciones destinadas a viviendas.” Dado que como propietarios cedemos la vivienda directamente al usuario final sin intermediarios, y no se prestan servicios propios de la industria hotelera , no necesitamos incluir el IVA.

      Saludos

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